DIREITOS DO CONSUMIDOR. COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA. DIREITO DE RESTITUIÇÃO EM CASO DE DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA SATI.



Por Ricardo Telles
Advogado

São Paulo, 14 de novembro de 2016

O Brasil vive uma crise sem precedentes em sua história, muitas famílias brasileiras que sonham com a casa própria têm optado por adiar este projeto de vida, muitas pessoas que adquirem um imóvel na planta, desistem do negócio.

Quando o consumidor decide financiar um imóvel na planta, geralmente o contrato é fechado com a construtora do empreendimento com intermédio de um corretor ou empresa imobiliária. Ao aderir à proposta, o consumidor se compromete a pagar uma entrada e parcelas sobre as quais incidem encargos remuneratórios e em caso de atraso, encargos moratórios exorbitantes.

Como condição para fechar o negócio, é imposto ao comprador o pagamento da taxa de “comissão de corretagem” que é repassada pelo vendedor do imóvel ao Corretor de Imóveis ou à empresa imobiliária pelos serviços de intermediação do negócio.

Também é cobrada do consumidor a taxa “SATI” que normalmente gira em torno de 0,8% sobre o valor do negócio e é destinada geralmente para custear as despesas jurídicas da construtora com o contrato de compra e venda.

Existem varias razões para o comprador desistir do negócio, tais como, dificuldades financeiras ou insatisfação com o andamento do projeto, atraso na entrega da obra, irregularidades na construção, cobranças indevidas. Mas a grande questão é quanto à devolução dos valores que já foram pagos.

Outro grande problema que o comprador desistente enfrenta é em relação à devolução do valor pago pela taxa de comissão de corretagem, isto porque as construtoras não restituem este valor, alegando que este é destinado ao corretor, cabendo ao consumidor cobrar a devolução diretamente do corretor ou da empresa imobiliária, que por sua vez alegam que a restituição deve ser feita pela construtora.

Neste “jogo de empurra”, centenas de consumidores recorreram a Justiça para garantir seus direitos, são tantas as demandas judiciais idênticas, que o STJ (Superior Tribunal de Justiça) proferiu decisão uniforme para todos os casos.

Quanto à devolução dos valores pagos pelo consumidor, o STJ através da Súmula nº 543 decidiu que “(...) deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

No caso de devolução parcial dos valores pagos, o [1]STJ pacificou o entendimento de que as construtoras têm direito de reter entre 10% e 25% das prestações pagas pelo consumidor, conforme as circunstâncias de cada caso.

Créditos da imagem: Mário Soares Jr.
Quanto a devolução da taxa de comissão de corretagem, o STJ em recentíssima decisão, entendeu que o pagamento da comissão de corretagem pode ser passado ao consumidor final, [2]“desde que previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, destacado o valor da comissão de corretagem". Neste entendimento, a restituição da taxa de comissão de corretagem, só é admitida se for constatado a prática abusiva na transferência desse encargo ao consumidor, caso em que, a construtora do empreendimento é responsável pela restituição integral com juros e correção monetária.

Quanto a taxa “SATI”, no mesmo julgamento, o STJ decidiu que este encargo compete exclusivamente ao vendedor e não pode ser repassado ao comprador, “(...) verifica-se nesse caso flagrante violação dos deveres de lealdade e transparência impostos pela boa-fé objetiva, tendo em vista a cobrança da SATI pelo cumprimento de deveres inerentes ao próprio contrato celebrado."

Conclui-se que, havendo culpa da construtora na rescisão do contrato, o consumidor tem direito a restituição integral dos valores que pagou, não havendo culpa, a construtora pode reter entre 10% e 25% dos valores pagos pelo consumidor conforme as circunstâncias de cada caso.

A restituição da taxa de comissão de corretagem só é devida nos casos em que o consumidor não for adequadamente informado sobre a existência da taxa ou nos casos em que o negócio ocorreu sem a intermediação de corretores.

E por fim, a taxa SATI cobrada do consumidor é ilegal e abusiva.





[1] STJ – AREsp 714336(2015/0117150-9 – 08/06/2015) Decisão Monocrática – Min. RAUL ARAÚJO
[2] STJ – REsp 1551951 (2015/0216201-2 de 06/09/2016) ACORDÃO – Min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO

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